La exclusiva inmobiliaria

Consiste en poner a la venta o renta un inmueble a través de una sola agencia inmobiliaria, quien será la única autorizada para promoverlo.

Para lograr el objetivo de la venta, las agencias inmobiliarias realizan convenios por un término mínimo de 6 a 9 meses, dependiendo de la zona, el precio y la dificultad de venta del inmueble.

El convenio en exclusiva se estará dispuesto a invertir tanto en dinero como en esfuerzo humano y compromiso para vender un inmueble.

El error que cometen las personas que no conocen el mercado inmobiliario, no conocen a fondo lo que representa la exclusividad y se niegan a otorgar la misma y prefieren dar “en opción” (sin convenio, sin obligaciones) sus inmuebles a 4 o 5 personas que se ostentan como asesores, que lejos de comprometerse a algo, prácticamente manosearan el inmueble en perjuicio de quien los contrata.

La exclusiva, significa que a través de una inmobiliaria profesional el inmueble será expuesto a un gran número de agentes profesionales, por medio de los sistemas de bolsas inmobiliarias para que estos puedan presentar prospectos compradores y la venta se logre en menor tiempo, sin que esto represente una erogación mayor para el cliente vendedor o comprador.

En el convenio de exclusiva se fijan los honorarios de acuerdo a los servicios que se ofrecen y se da la certeza en el actuar del profesional inmobiliario y en caso de incumplimiento, la posibilidad de rescisión del mismo.

Como funciona el convenio inmobiliario

A través de un convenio se estipula la exclusiva de una propiedad. Este documento debe contener el precio del inmueble, la comisión que se cobrará al momento de la venta, y el plazo de exclusividad.

Durante ese periodo, el inmueble es promovido a través de los recursos y medios que cada empresa o asesor disponga. Generalmente las agencias inmobiliarias comparten estas propiedades con otros corredores, a fin de tener apoyo en la promoción y colocar la venta más rápido. Ambas empresas llegan a acuerdos para compartir la comisión que se cobra al propietario puede ser de 4, 5 o 6 % o mayor y dependerá de la zona del mercado.

En un esquema de exclusiva, se precalifica a los clientes con el fin de no llevar ociosos que hagan perder el tiempo tanto al vendedor como al propietario.

El convenio firmado garantiza que durante el plazo de la exclusiva, el vendedor buscará al posible comprador. Si vencido el plazo no se ha realizado la venta, el cliente puede cancelar el servicio en exclusiva, sin pagar ningún tipo de comisión. Dependiendo de la empresa, podra otorgar un periodo adicional de gracia para que se haga el cierre de toda la prospección.

El riesgo de no tener exclusiva con ninguna inmobiliaria

La no exclusiva, que consiste en poner en venta o renta una propiedad a más de una empresa o corredor, pero sin que exista ningún compromiso firmado.

En este esquema el corredor inmobiliario irregular, toma la propiedad como una carta más en su catálogo, pero a diferencia de la exclusiva no ofrece estudio de precios ni se comparte la propiedad con otras agencias inmobiliarias, tampoco invierte en publicidad que le da prioridad a las exclusivas.

Otro inconveniente es que algunos corredores pueden ofrecer la misma propiedad en diferentes precios o dando información inexacta o incompleta lo que genera desconfianza en el comprador.

Las agencias inmobiliarias serias están en contra de esta manera de operar, pues coinciden en que se perjudica directamente al propietario y da pie a que agentes inmobiliarios irregulares y poco serios se beneficien.

Como se dertermina el precio por la inmobiliaria

El precio justo es la clave. La venta o renta de una propiedad depende en gran medida de que se fije el precio correcto y quien mejor que los profesionales del sector para asesorar y apoyar en este tema.

Cuando se contrata una exclusiva el corredor inmobiliario está obligado a dar un estudio de precios de la zona, hacer una comparación del estado físico de la propiedad contra el estado físico del resto de las propiedades de la misma zona y fijar juntos el precio de salida.

En el caso de la no exclusiva, los agentes la toman al precio que estipuló el propietario, quien generalmente fija el precio en base al valor sentimental, esto provoca que los resultados de comercialización no lleguen a buen fin o estás propiedades estén especuladas en el precio o precios altos e irracionales.

Una propiedad en el precio correcto se vende entre 4 y 6 meses, una propiedad fuera de precio no se vende nunca. Para evitar esto, se realiza un análisis de precios del mercado y con bolsas inmobiliarias como referentes para determinar el valor real y estipularlo antes de iniciar cualquier promoción.

Recordar que el 80% de los compradores potenciales se presentan en los primeros 4 meses de promoción de una propiedad y si ésta tiene un precio fuera del mercado, tiene pocas posibilidades de venderse, yéndose los compradores serios o que tienen contratados a brokers profesionales para las operaciones.

Poner a la venta una propiedad es sencillo, pero colocarla requiere estrategias claras y trabajo de promoción constante. Por ello la recomendación es optar por las exclusivas inmobiliarias, por los brokers profesionales e inmobiliarios regulares y serios. La comisión es parte se los servicios, que si se evalúan los beneficios y el tiempo estimado de venta, está justificado.

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