Tenemos el privilegio de contar con la ponencia de alguien a quien Martha Debayle le llama «el gurú de los créditos hipotecarios» Fernando Soto Hay
Mes: octubre 2016
Los bancos le tienen miedo al Infonavit
El Financiero / 18 Octubre, 2016 / Jeanette Leyva / https://goo.gl/JbiVMH
Todo parece indicar que el próximo año en el sector hipotecario se librará la batalla de las batallas, ya que todo indica que el Infonavit buscará atraer a sus afiliados de mayores ingresos para ofrecerles hagan uso de su derecho a este financiamiento y utilizar también sus recursos ahorrados en la subcuenta de vivienda.
Luego de que las negociaciones han quedado estancadas en el tema de traspasar parte de la cartera a los bancos de los clientes que tienen hoy en el Infonavit tasas hipotecarias por arriba de la banca comercial, proyecto que incluso fue anunciado e impulsado por el anterior secretario de Hacienda y Crédito Público, Luis Videgaray, no se ha podido poner en marcha por la forma en cómo está compuesta la cartera del Instituto, y de que la única forma que hoy tiene un afiliado de acceder a una tasa menor es cambiarse y hacer el proceso de manera individual, ya que el que lleguen a un acuerdo gremial va para largo.
Por ello, ahora el instituto de vivienda enfoca sus baterías en ir por el mercado más apetitoso: la clase media y alta que no hace uso de esa opción para financiar una vivienda.
De forma sutil, en las últimas semanas David Penchyna, director general del Infonavit, ha comentado que el año que entra tienen un gran reto, que es colocar más créditos mejor distribuidos. “Tanto derecho tiene el que gana dos salarios como el que gana 20 salarios. Y la obligación del Infonavit es atender a todos”.
Les adelanto que la idea es hacer una promoción intensa en los afiliados con ingresos mayores, para que adquieran una vivienda vía el Infonavit, quizás en la mayoría de los casos podría ser una segunda vivienda. Si la persona tuviera un crédito bancario, esto no impide obtener este segundo financiamiento ya que no reporta al Buró de Crédito el Instituto.
Esta sola idea que tiene el Instituto y que buscaría poner en marcha en 2017 —les puedo confirmar— ya puso a temblar a más de un banco, ya que ven que sería una competencia directa de ir por un nicho que hasta ahora atiende la banca, y más si las personas optan por hacer uso de sus recursos de la subcuenta únicamente. A mayor sueldo mayor recurso ahorrado, con lo cual no requerirían un préstamo bancario o cualquier otra modalidad [en la] que intervenga la banca.
Varios de los bancos consultados están sorprendidos con esta idea, que de concretarse —reconocen— les afectaría, ya que no hay que olvidar que el Infonavit es uno de los institutos más grandes de la región y tiene todo para ganar.
En el otro lado de la moneda, esta semana ProDesarrollo presenta el Benchmarking de las Microfinanzas en México 2015-2016. La institución libra una batalla contra los principales bancos del país por el cierre de cuentas que han tenido y que ha impedido que más de 600 mil microempresarios, la mayoría mujeres, queden sin acceso al sistema financiero formal.
En este tiempo, aun cuando muchas de las entidades son reguladas y cumplen con lo que piden las autoridades en temas de lavado de dinero, les han sido canceladas 197 cuentas. Un tema que seguro seguirá, ya que parte de la problemática es que las instituciones bancarias —al operar con corresponsales estadounidenses— estas figuras populares las ven como un riesgo. Sin duda algo tendrá que hacerse. Por lo pronto, la moneda está en el aire.
Primera Sesión de Trabajo del mes de Octubre
¿Sabes las Reglas de Oro, en casos de una Emergencias Financieras?
No te puedes perder este interesante tema, en la Primer Sesión de Trabajo del mes de Octubre, el próximo viernes 14 en AMPI MEM.
XLV Congreso Nacional AMPI en imágenes
Después de terminado el Congreso, quedan muchas historias, muchas anécdotas que cada uno de los participantes de AMPI MEM vivimos durante los días que estuvimos en la Ciudad de Puebla, algunas buenas, otras divertidas y algunas otra de molestia e indignación. Anécdotas que solo viviendo el Congreso se pueden entender.
Queda para el recuerdo de todos los que vivimos este evento, los buenos momentos de convivencia, el encuentro con los colegas de otras secciones y estados, las álgidas discusiones en las plenarias de AMPI, la ponencia del Señor Carlos Kasuga (para la gran mayoría de los participantes la única ponencia que valió la pena del Congreso), la cena de gala, los reconocimientos ganados a nivel nacional por miembros de AMPI MEM y claro, las risas trepidantes de todos los que tuvimos oportunidad de regresar juntos en el autobús a nuestro original punto de partida.
Inicia así la cuenta regresiva para reunirnos con los colegas del país el próximo año en la Ciudad de Villahermosa en Tabasco, mientras tanto dejamos algunas imágenes que pudimos captar durante los últimos días. Gracias a Rocio Cobarrubias por todo el apoyo, de verdad una gran labor la realizada por ella para que esta aventura pudiera llegar a buen puerto.
Emerge el lavado de dinero en la Puebla de Moreno Valle
El megaproyecto inmobiliario My Residence, que se construye en la capital del estado en un predio donado por el gobierno de Puebla al Consejo Coordinador Empresarial, se encuentra en la mira de la Secretaría Hacienda y de la PGR. Resulta que éste y otros enormes proyectos habitacionales y comerciales forman parte de una investigación sobre rutas y redes de complicidad por presunto lavado de dinero. Los empresarios que encabezan esas multimillonarias inversiones han sido avalados desde 2011 por el gobernador Rafael Moreno Valle.
PUEBLA, PUE. (Proceso).- En la zona más cara del estado, Lomas de Angelópolis, se levanta un lujoso complejo inmobiliario integrado por centros comerciales, corporativos, habitacionales y de entretenimiento –restaurantes, bares, cines, clubes nocturnos–, desde donde se mira la majestuosidad del Popocatépetl y el Iztaccíhuatl.
Es el opulento Distrito Sonata, donde se inaugurará, en diciembre, el hotel más grande de Puebla y se estrenará en 2017 la torre residencial más elevada de México, Nubola Tower, de 198 metros de altura, en cuya cúspide habrá helipuerto, muro para escalar y una alberca semiolímpica que tendrá como fondo los volcanes.
En el Distrito Sonata, una zona de concepto walking distance (a poca distancia) que por su exclusividad es comparado a menudo con Miami, se levantan Sonata Towers, dos inmensas torres de departamentos, y Luxory Corner, también habitacional, junto a Plaza Jazz y STW Plaza, donde se venden las marcas más costosas del mundo.
Todos estos desarrollos han sido edificados por Blueicon, una firma de Puebla que se ufana de haber construido en la zona 200 mil metros cuadrados desde 2012 y que, apenas el 28 de junio, anunció la inversión de 500 millones de pesos para el proyecto My Residence, un complejo de tres torres de suites y áreas comerciales, donde estará la sede del Consejo Coordinador Empresarial (CCE).
El gobernador panista Rafael Moreno Valle colocó la primera piedra de ese proyecto de Blueicon, que a cambio de la inversión se quedó como dueño de los 6 mil metros cuadrados del terreno que fue donado al CCE, en 2004, por el exmandatario priista Melquiades Morales, cuando el actual era secretario de Finanzas.
“Les agradezco que estén invirtiendo sus recursos en este estado, como los 500 millones de pesos de My Residence”, aplaudió Moreno Valle a los inversionistas de Blueicon, cuya prosperidad se cimenta, sin embargo, en actividades criminales, según la Procuraduría General de la República (PGR) y la Secretaría de Hacienda y Crédito (SHCP).
En efecto, Blueicon Technology, S.A. de C.V. –que ya incursionó también en la realización de películas con Blueicon Films– es sólo una de las al menos 12 empresas vinculadas a un esquema de lavado de dinero producto del narcotráfico, según las investigaciones de la PGR y la SHCP, cuyos principales accionistas son Javier de Lope Francés y Adolfo Ernesto Hernández Martínez.
Conforme a la indagatoria C.I./PGR/UEAF/0001/2015-04, a la que este semanario tuvo acceso, ambos personajes comenzaron en 2011 una inaudita expansión en el ramo de la construcción en la zona más exclusiva de la Angelópolis, localizada en el municipio de San Andrés Cholula, gobernado por el Partido Acción Nacional (PAN) desde hace 20 años.
La súbita prosperidad de ambos empresarios de Puebla coincide con el inicio del gobierno de Moreno Valle, en febrero de 2011, cuyo primer secretario de Infraestructura fue Antonio Gali Fayad, gobernador electo.
Según las investigaciones de la PGR y de la SHCP que están en curso y que iniciaron en enero de 2015, los implicados han realizado operaciones con dinero sucio, “utilizando instituciones del sistema financiero con el objeto de ocultar el origen y el destino de dichos recursos ilícitos, además de buscar darles una apariencia de legitimidad”.
Este esquema de operación se materializa mediante la constitución de numerosas empresas, “que sirven como fachada para ingresar recursos de procedencia ilícita al sistema financiero”, compañías que no tienen una operación comercial que sustente los recursos que manejan y que además tampoco cumplen con el pago de impuestos por los recursos operados.
Inclusive una de las empresas propiedad de los implicados, Tan Inn Salón, S.A. de C.V. –que proporciona servicio de bronceado corporal–, hizo, en junio de 2013, una transferencia de recursos a la empresa Agua Bendita, de Colombia, propiedad de Jorge Alberto Saldarriaga, hijo de Ivonne María Escaf Saldarriaga, presa en Estados Unidos acusada de enviar a ese país cuatro toneladas de cocaína.
De acuerdo con las investigaciones de la Unidad Especializada de Análisis Financiero de la PGR, que las inició a raíz de una denuncia presentada por la Unidad de Inteligencia Financiera de la SHCP, en enero de 2015, los desarrollos inmobiliarios de Blueicon en el Distrito Sonata sólo se explican con recursos producto de actividades criminales.
“Los implicados, utilizando diversas (personas) morales, despliegan una operativa a través de la cual incorporan recursos económicos al sistema financiero nacional mediante múltiples actos que posteriormente utilizan para la construcción de complejos inmobiliarios, particularidades que aunadas a la falta de cumplimiento en obligaciones de carácter fiscal, así como a la vinculación trasnacional de los sujetos mencionados en actividades criminales, de manera fundada permiten establecer que los recursos utilizados para tal efecto tienen una procedencia ilícita y se efectuaron con el objeto de ocultar su origen y destino, generando todo ello una afectación al bien jurídico tutelado por el tipo penal de operaciones con recursos de procedencia ilícita.”
Dueños o testaferros
En una de poquísimas investigaciones de la PGR y la SHCP sobre operaciones con dinero de origen presuntamente criminal, y cuyo desenlace es incierto, los dos principales implicados en el caso, De Lope Francés y Hernández Martínez, no pertenecen a la élite empresarial de Puebla, pese a los cientos de millones de pesos que manejan desde 2012.
Hernández Martínez es un personaje desconocido y De Lope Francés se sabe que fue reconocido por Vicente Fox, en 2001, como joven emprendedor que, a partir de los 16 años, había tenido modestos negocios vendiendo pins, portarretratos de madera y por un tiempo dueño de un verificentro en Puebla.
En 2010, según un perfil publicado en la revista Expansión, tenía tres negocios: Publicidad Estudiantil Lofran, comercializadora de publicidad universitaria –en libretas regaladas en colegios–; El Súper Negocio en Casa, una empresa multinivel para vender abarrotes y medicamentos, y Facture Ya, vendedora de software a pequeñas y medianas empresas para elaborar facturas electrónicas.
Sin embargo, de acuerdo con la investigación de la PGR y la SHCP, es en 2011 cuando comienza la espectacular expansión de los negocios de De Lope Francés –de 36 años– y su socio, que en cuatro años se han convertido en los principales constructores de desarrollos de lujo en la zona más cara de Puebla.
Para la PGR, De Lope Francés y Hernández Martínez podrían no ser los verdaderos dueños del dinero, sino sólo prestanombres o testaferros, por lo que, desde el 10 de junio de 2015, un juez autorizó la intervención de uno de sus números telefónicos y, en agosto de ese año, pidió autorización para intervenir otros seis números con el fin de identificar a todos los implicados en la presunta trama criminal:
“(Con la intervención telefónica) se estaría en condiciones de conocer la identidad de las personas que sin desarrollar esas funciones (dirigentes), son utilizados como testaferros, es decir, los individuos que con pleno conocimiento de su actuar delictivo fueron registrados ante las instituciones financieras y autoridad fiscal como accionistas en la adquisición en la constitución de las personas morales de mérito, aportando únicamente sus identidades y el curso de actos necesarios para conseguir un doble propósito: el anonimato de los individuos que tienen el verdadero control de los activos y la realización de personas colectivas que a la postre son utilizadas para realizar las operaciones ya aludidas.”
Las investigaciones de la PGR lograron acreditar que De Lope Francés y Hernández Martínez constituyeron 47 empresas, en las que están registrados como accionistas y/o representantes legales, compartiendo cargos de dirección en 12 de ellas. Seis de las 47 reportan como actividad el ramo de la construcción y siete la comercialización de equipos de cómputo y software.
Firmada por el agente del Ministerio Público Christian Axel Salas Jurado, adscrito a la Unidad Especializada en Análisis Financiero, la solicitud dirigida al juez segundo de Distrito, especializado en el Sistema Penal Acusatorio, es para la intervención telefónica de dos números de Hernández Martínez y De Lope Francés.
También se solicitó intervenir otros cuatro números telefónicos de tres de las empresas: Servicios Tecnológicos Avanzados en Facturación, S.A. de C.V., Facturar en Línea, S. de R.L. de C.V., y Blueicon Technology, S.A. de C.V., aunque también están vinculadas a la investigación Blueicon MMP, S.A. de C.V., Centro Comercial Sonata, S.A. de C.V., Inmobiliaria Sonata, S.A. de C.V., Centro Comercial 2H, S.A. de C.V., Departamento FHM, S.A. de C.V., y Tan INN Salón, S.A. de C.V.
La PGR supone que, además De Lope Francés y Hernández Martínez, hay otros implicados que “estén siendo destinatarios de los recursos obtenidos, ello a fin de distribuirlos a diversos grupos delictivos aún desconocidos por esta autoridad ministerial”.
Millones y millones
La PGR inició la averiguación luego de que, el 14 de enero del año pasado, la Unidad de Inteligencia Financiera de la SHCP presentó la denuncia, que detalla la manera anómala de operar de las empresas de los dos empresarios poblanos y también porque no pagaron impuestos.
Y un dato llamó su atención: el 11 de julio de 2013, la empresa Tan Inn Salón, de la que Hernández Martínez es accionista y administrador único y De Lope Francés es accionista y comisario, hizo una transferencia electrónica a una empresa de Colombia por 112 mil 619 pesos.
La empresa destinataria se llama Agua Bendita y su propietario es Jorge Alberto Saldarriaga Escaf, hijo de Ivonne María Escaf de Saldarriaga, “persona que en el mes de noviembre de 2000 fue extraditada a Estados Unidos de Norteamérica al estar acusada de enviar a ese país cuatro toneladas de cocaína por la vía marítima”.
Las investigaciones sobre los sospechosos iniciaron a partir de que la Unidad de Inteligencia Financiera de la SHCP identificó que “las empresas constituidas por los indiciados, las cuales operan grandes cantidades de dinero, han omitido el pago de impuestos atinentes, con la clara finalidad de no alertar a la autoridad hacendaria, máxime que se encuentran imposibilitados para justificar dichos ingresos”.
Por ejemplo, Blueicon Technology, S.A. de C.V., de la que es accionista Hernández Martínez, maneja recursos que no tienen sustento:
“Está desarrollando diversos proyectos inmobiliarios dentro del complejo denominado Distrito Sonata, ubicado en Lomas de Angelópolis, Puebla, desarrollos que concentran grandes espacios comerciales y residenciales, y al comparar ingresos del balance contable de la empresa con las dimensiones y espacios edificados resulta inexplicable y desproporcional, ya que los activos reportados no alcanzan ni para la compra de los terrenos y mucho menos para las obras realizadas, en razón de dichas compraventas suman más de 55 millones 85 mil 490 pesos, cantidad liquidada el 26 de noviembre de 2013, causando especial interés que de la propia página en internet de dicha empresa se desprende que se comenzó con la construcción de estos complejos desde el año 2012, es decir, un año antes de la compra de los citados terrenos.”
Añade la indagatoria de la PGR, iniciada a petición de la SHCP:
“La empresa Blueicon Technology, S.A. de C.V., se constituyó en fecha 4 de julio de 2011, en el cual reportó no haber tenido ingresos representativos, pero en la declaración de impuestos correspondiente a 2012 la sociedad manifestó tener un inventario de activos por 19 millones 988 mil 837 pesos y para el ejercicio 2013 el mismo ascendió a 206 millones 870 mil 240 pesos, sin identificar el origen de los recursos que provocaron el aumento y sin localizarse ingresos generados por la persona moral derivados de sus actividades, aunado a que del 19 de abril de 2012 al 16 de mayo de 2014 se identificaron ingresos vías trasferencias electrónicas SPEIS sin que dichos activos fueran reportados en la declaración de impuestos ateniente.”
Añade: “(…) Los imputados, a través de diversas personas jurídicas colectivas, de las que son accionistas y/o representantes legales, desplegaron operaciones utilizando los servicios de instituciones que integran el sistema financiero y en el ámbito comercial, que al ser analizadas conjuntamente con el resto de los datos permitieron establecer de manera fundada y motivada que los recursos económicos implicados tienen un origen ilícito y que las conductas se realizaron pretendiendo ocultar el origen y destino de los mismos, aunado a que no pueden justificar el origen lícito de esos activos, pues no corresponden a los que la sociedad mercantil BLUE ICON TECHNOLOGY, S.A. DE C.V., reporta a la autoridad hacendaria, sin que se conozca otra fuente de ingresos lícitos de la citada empresa”
Peso débil dispara venta de la vivienda en dólares.
Propietarios y vendedores de bienes raíces en la CDMX han decidido valuar sus inmuebles en dólares, esto como una estrategia para que sus propiedades estén protegidas ante la depreciación del peso frente el billete verde.
A fin de proteger sus inversiones de la depreciación del peso frente al dólar, muchos propietarios y vendedores de bienes raíces en México han tomado la decisión de valuar sus inmuebles en la divisa verde.
De enero a septiembre de 2016, en la Ciudad de México el número de anuncios de venta de vivienda en dólares se incrementó casi 6 en veces, comparado con el mismo lapso del año pasado, al pasar de 188 a mil 109, según datos del portal inmobiliario propiedades.com.
“Cuando hay un fenómeno de depreciación, el sector inmobiliario evita la pérdida de competitividad o de valor con la tasación de los inmuebles en dólares. Los que están valuados en pesos pierden su valor de referencia con respecto a otros inmuebles internacionalmente”, explicó Leonardo González, analista de Real Estate de propiedades.com.
Según los expertos, en la capital del país el fenómeno se aprecia principalmente en las colonias del segmento residencial y medio alto.
“Cuando ves que muchas de las propiedades se empiezan a vender en dólares, es por la incertidumbre en la economía. Ahorita la situación económica del país es inestable, entonces la gente trata de garantizar la inversión de sus propiedades en dólares. Y esto se está dando en zonas turísticas y residenciales”, explicó Ricardo Marentes, CEO de la consultora MarHe.
En lo que va del año y a nivel nacional, los anuncios de venta de inmuebles en dólares representan aproximadamente 20 por ciento del total, 5 puntos porcentuales más respecto al año pasado, reveló Iván Flores, director de Coldwell Banker Vive.
Hay lugares, como Guadalajara, Monterrey, Tijuana, Los Cabos y las zonas industriales de Querétaro, así como algunas colonias en la CDMX como Real de las Lomas, o San Bartolo Ameyalco (en la delegación Álvaro Obregón), en las que anteriormente no se observaba el fenómeno del anuncio de venta de inmuebles en dólares, y ahora ya ocurre.
Estas zonas van con la tendencia nacional, y hasta el 20 por ciento de la comercialización de sus bienes raíces son en esa modera extranjera, mientras que en algunas áreas de Santa Fe casi la totalidad de las transacciones se dan en la divisa verde, de acuerdo con los expertos.
“En casos como Puebla, debido a que se comienzan a encontrar muy buenos productos, y a que se espera un crecimiento acelerado debido a la apertura de nuevas plantas automotrices, vimos un 1 por ciento de anuncios en dólares al cierre del segundo trimestre de 2016. Con la llegada de extranjeros a la región esto podría incrementarse”, comentó Claudia Velázquez, directora de operaciones de Softec.
En lo que va de 2016, el peso se ha depreciado más de 13 por ciento, y el pasado 21 de septiembre la moneda alcanzó mínimos históricos frente a la divisa norteamericana, superando la barrera de las 20 unidades por dólar.
En Polanco, Lomas Verdes, y Bosque de las Lomas (al norte de la Ciudad de México), más del 60 por ciento de las transacciones de bienes raíces se producen en dólares.
Expertos explicaron que debido al deslizamiento del tipo de cambio, los inmuebles tasados en pesos bajan su valor frente a los cotizados en dólares. La diferencia de los precios en dólares y pesos puede ser hasta del 31 por ciento, en colonias como Polanco, estimaron.
“Si quieres entrar al mercado de compra–venta de inmuebles, es probable que tu mejor estrategia sea fijar tu precio en dólares, como un mecanismo de cobertura ante la volatilidad internacional y que por lo menos hasta las elecciones en Estados Unidos el peso estará en torno a los 20 pesos”, dijo González.
La demanda de inmuebles en dólares no se ha visto afectada porque los vendedores siempre están dispuestos a negociar precios, y el segmento al que van dirigidos no tiene problema con pagar los precios ofertados, según los expertos.
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