PREFACIO.
Los sistemas MLS son un concepto vivo que evoluciona continuamente. Este primer reglamento de Ampired, el MLS de AMPI nacional, será el punto de partida entendiendo la necesidad de revisarlo y adaptarlo a las circunstancias del mercado. Mientras se desarrolla este reglamento, el país evoluciona en materia inmobiliaria y varios estados trabajan en la creación de leyes que regulen la actividad de promoción inmobiliaria. Este reglamento y sus futuras versiones deberán cuidar de manera muy especial el ajustarse a dichas leyes y el responder a las necesidades de los agentes inmobiliarios participantes y a los intereses del público comprador y vendedor.
OBJETIVO
La utilización de sistemas MLS permite hacer del conocimiento de todos los agentes que participan en la actividad la información de propiedades listadas para su venta o renta. La distribución de esta información requiere reglas y procedimientos claras así como una operación eficiente de la oficina operativa del MLS.
El fundamento de cualquier sistema MLS es crear los mecanismos para que un agente inmobiliario pueda invitar a otro(s) a establecer acuerdos de cooperación de la forma más eficaz posible para la venta o renta de sus listados y para proveerle con toda la información necesaria para dicha cooperación. Al llevar a cabo este proceso, se acumula y disemina información que permite, a los usuarios autorizados, encontrar clientes para los listados, generar opiniones de valor y/o avalúos de diferentes tipos y generar estadísticas de mercado.
Ampired, el MLS de AMPI, busca así mismo, dignificar las prácticas inmobiliarias y proteger los derechos de la propiedad privada y del público consumidor, reglamentando los mecanismos para fomentar el intercambio comercial entre sus integrantes, con criterios de economía de libre mercado y libre competencia de conformidad con las leyes aplicables en esta materia, y con responsabilidad social.
Sección I. DEFINICIONES
- AMPI
Las siglas ‘AMPI’ se usan para referirse a la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarias, AC. A nivel nacional. Cuando no venga seguida de la palabra ‘Local’ se referirá en todos los casos a AMPI Nacional.
- AMPI Local.
Las siglas ‘AMPI Local’ se usan para referirse a la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarias de cada sección.
- IPCII.
Instituto de Promotores, Comercializadores e Intermediarios Inmobiliarios.
- Proveedor.
Es la empresa desarrolladora que ha desarrollado la aplicación ‘Ampired MLS’ con la que AMPI ha celebrado ‘Contrato de Desarrollo y Arrendamiento de Portal Web’ denominada Softelligence, SA de CV.
- MLS – Multi Listado Seguro (Multiple Listing Service por sus siglas en inglés.)
Un sistema de Multi Listado Seguro es:
- Un sistema mediante el cual los participantes autorizados hacen ofertas unilaterales de compensación (pago de comisiones) a otros agentes.
- Un sistema que permite la acumulación y diseminación de información de propiedades listadas de tal forma que los participantes puedan atender mejor a sus clientes.
iii. Un sistema que basado en la información acumulada y diseminada permite a los usuarios preparar valuaciones y opiniones de valor sobre bienes inmuebles.
- Una forma de promover, incentivar e incrementar la cooperación entre los agentes inmobiliarios participantes.
- Un sistema que permite generar y consultar información estadística del mercado inmobiliario.
- Ampired
El MLS de AMPI Nacional.
- Cuentas.
El Proveedor abrirá una Cuenta para cada socio AMPI que desea suscribirse al MLS y que cumpla con los requisitos de suscripción establecidos.
Si un socio AMPI tiene más de una oficina (ubicación física) o pertenece a más de una sección podrá agrupar sus distintas oficinas bajo una misma Cuenta siempre y cuando operen bajo una misma razón social.
- Propietario
Persona o personas físicas o morales titulares de los derechos de propiedad de un inmueble.
- Comprador
Para efectos de este Reglamento, se denomina ‘Comprador’ a la persona o personas físicas o morales que deseen adquirir o arrendar un inmueble. No se hará distinción entre Compradores y Arrendatarios; para efectos de este reglamento a ambos se les llamará Compradores.
- Agente
Se denomina ‘Agente’ a las personas físicas que de manera independiente o como parte de una organización se dedican de manera formal a la promoción, comercialización o valuación de bienes inmuebles.
Dada la naturaleza de las transacciones inmobiliarias, dentro del desempeño de sus funciones, los ‘Agentes’ pueden actuar en representación del propietario(s) de un inmueble y/o del comprador(es) o inquilino(s).
Para efectos de este documento, se clasificará a los agentes inmobiliarios en función del lado de la transacción inmobiliaria a la que representan.
- Agente Vendedor.
El ‘Agente’ que representa los intereses del propietario o los propietarios de un inmueble.
- Agente Comprador
El ‘Agente’ que representa los intereses del comprador, compradores, inquilino o inquilinos de un inmueble.
- Participantes
La participación en el MLS es individual, personal e intransferible. Los participantes serán responsables del uso de las claves de acceso al sistema y no podrán transferirlas, cederlas o venderlas.
Podrán participar en el MLS Ampired las siguientes personas físicas:
- Socios AMPI.
Las personas físicas que acrediten ser socios activos y al corriente en sus cuotas y obligaciones con AMPI tanto a nivel nacional como en la sección a la que pertenezcan, que se obliguen a cumplir y respetar el presente reglamento.
- Afiliados AMPI.
Las personas físicas que acrediten ser afiliados activos y al corriente en sus cuotas y obligaciones con AMPI tanto a nivel nacional como en la sección a la que pertenezcan y que se obliguen a cumplir y respetar el presente reglamento.
- Usuarios.
El MLS manejará los siguientes tipos de usuarios:
- Usuario Master.
Habrá un Usuario Master por cada Cuenta MLS. El Usuario Master debe ser Socio AMPI. El Usuario Master será el representante y responsable del resto de los usuarios ante los funcionarios de Ampired encargados de la operación del MLS. El Usuario Master tiene la facultad de dar de alta al resto de los Usuarios que utilizarán la misma Cuenta.
- Usuario Operativo.
Todo aquel socio y/o afiliado AMPI al corriente en sus cuotas y obligaciones que trabajen con o para el Usuario Master.
iii. Usuario Administrativo.
Personal administrativo que labora para el Usuario Master.
Los Usuarios Master tendrán derecho a dar de alta Usuarios Administrativos en función del número de agentes (socios o afiliados AMPI) que tengan por cada oficina de acuerdo con la siguiente tabla:
Número de Agentes por Oficina
(Socios y Afiliados)
Número de Usuarios Adminsitrativos Permitidos
De 1 a 5
1
De 6 a 10
2
De 11 a 20
3
De 21 a 30
4
De 31 en adelante
Uno más por
cada 15 agentes.
Al dar de alta un Usuario, se deberá indicar que tipo de Usuario es:
- Usuario Master
- Usuario Operativo
- Usuario Administrativo
- Oficinas.
Cada Usuario Master deberá dar de alta al menos una oficina. Los datos de dirección y teléfono de esta oficina aparecerán por defecto en la información de los listados. En caso de que un Usuario Master sea propietario o representante legal de más de una oficina, podrá darlas de alta siempre y cuando operen bajo la misma razón social o todas ellas estén a nombre de la misma persona física titular de la ‘Cuenta’. En caso de tener oficinas que operen bajo distintas razones sociales o nombres de personas físicas será necesario abrir una nueva cuenta con el Proveedor MLS.
- Listado
Se denomina ‘Listado’ a la información referente a un bien inmueble único e irrepetible cuyo propietario o propietarios ha contratado los servicios de un ‘Agente’ que lo represente para promoverlo en venta o renta, de acuerdo con los intereses del propietario. Todo listado deberá estar amparado por la firma de un contrato de prestación de servicios.
- Días en el Mercado (DEM)
Los días en el mercado es el número de días que lleva una propiedad en venta o renta.
- Referido.
Se le denomina referido al cliente (Propietario o Prospecto Comprador), que un Agente (recomendante) refiere a otro Agente (recomendado) para que éste último lo atienda, contra el pago de una comisión por referido.
- Base de Datos
Conjunto de información contenida en el sistema Ampired que incluye, entre otras, los datos de la cuentas, de los usuarios, de los listados, estadísticas, históricos, información de ventas y rentas.
- Órgano de Gobierno
Órgano colegiado constituido de acuerdo a los Estatutos del IPCII y en cumplimiento de los propios estatutos de AMPI, responsable de la administración, operación y regulación del MLS Ampired.
- Matriz de Requisitos
Documento que relaciona los requisitos obligatorios y recomendados para dar de alta cada tipo de propiedad.
- Precio de Salida
Precio inicial en el que se registra una determinada propiedad al ponerla en el mercado.
- Último Precio
Precio vigente que tenía la propiedad al momento de lograr un cierre para su venta o renta.
- Precio de Cierre
Precio al que se cierra la operación-
- Listado Exclusiva
Contrato de Mediación Mercantil o Prestación de Servicios Profesionales para la venta y/o la renta de cualquier tipo de propiedad en el que el Propietario se obliga cuando menos a:
- No celebrar otro contrato equivalente con persona física o moral alguna durante la vigencia de este contrato.
- A pagar una comisión determinada al titular del contrato independientemente de quien la venda o rente.
iii. Otorgar autorización exclusiva al titular del contrato para dar de alta la propiedad en el sistema Ampired.
- Listado Exclusiva Ampired
Contrato de Mediación Mercantil o Prestación de Servicios Profesionales para la venta y/o la renta de cualquier tipo de propiedad en el que el Propietario se obliga cuando menos a:
- Otorgar autorización exclusiva al titular del contrato para dar de alta la propiedad en el sistema Ampired. sin limitarlo a poder celebrar contratos de mediación mercantil en no exclusiva para la promoción del inmueble con otros Agentes.
- Listado Abierto (No Exclusiva)
Contrato de Mediación Mercantil o Prestación de Servicios Profesionales para la venta y/o la renta de cualquier tipo de propiedad en el que el Propietario no otorga una exclusiva y se reserva el derecho de celebrar contratos equivalentes con otros Agentes.
- Listado Neto
Contrato de Mediación Mercantil o Prestación de Servicios Profesionales para la venta y/o la renta de cualquier tipo de propiedad en el que el Propietario establece que la contraprestación por el servicio contratado será la diferencia positiva entre el importe real de la venta y/o renta y el importe neto establecido en el contrato.
- Verificador. Persona responsable de verificar que los Listados cumplan con lo establecido por el Reglamento de MLS Ampired y de dar seguimiento a las denuncias de los Usuarios sobre errores o violaciones a este reglamento. Son personal empleado por el IPCII para la operación del MLS Ampired.
Sección II. DISPOSICIONES GENERALES
Artículo 1º – Cumplimiento Disposiciones Anti-monopólicas
El MLS no fijará, controlará, recomendará o sugerirá tarifas de comisiones o cuotas por los servicios que prestan los Participantes. Además, el MLS no fijará, controlará, recomendará o sugerirá la forma de compartir comisiones o pagos entre los Participantes que colaboran para llevar a cabo una transacción inmobiliaria.
Artículo 2º Derecho de Compensación (Pago de Comisiones)
El derecho a la compensación económica está determinado por la participación del Agente Comprador como causa originadora de la venta o renta.
A pesar de que las ofertas unilaterales de compensación que se hacen al incorporar una propiedad al sistema Ampired MLS son incondicionales, la obligación de pago del Agente Vendedor al Agente Comprador puede ser eximida si se determina de manera conjunta entre ellos o mediante resolución de la Comisión de Honor y Justicia local o nacional que, no habiendo falla del Agente Vendedor y habiendo actuado éste de buena fe y con un razonable cuidado, fue imposible (insolvencia del propietario) o financieramente inadecuado (el costo-beneficio de un juicio versus el importe a cobrar) para el Agente Vendedor cobrar la comisión de acuerdo con el contrato de prestación de servicios. En estos casos, el derecho a compensación del Agente Comprador será determinado por la Comisión de Honor y Justicia local o nacional basada en todos los hechos y circunstancias relevantes, incluyendo, pero no limitados a: ¿porqué fue imposible cobrar toda o parte de la comisión?; ¿en qué momento del proceso supo (o debió haber sabido) el Agente Vendedor que la comisión no sería pagada?; ¿qué tan oportunamente comunicó el Agente Vendedor al Agente Comprador que la comisión posiblemente no sería pagada?
Artículo 3º Cuotas
El Órgano de Gobierno del Instituto de Promotores, Comercializadores e Intermediarios Inmobiliarios (IPCII) determinará de tiempo en tiempo las cuotas de uso del sistema MLS Ampired así como las formas de pago. La cuota de uso de del sistema se cobrará por cada Cuenta (Usuario Master) y no por cada usuario o agente.
Sección III. POLÍTICAS
Artículo 4º Listados Permitidos
Los tipos de listado permitidos en el MLS Ampired son los siguientes:
- Exclusivas. Los listados de tipo ‘Exclusiva’ son el tipo de listado idóneo para el óptimo funcionamiento de un sistema MLS. Los Listados en Exclusiva deberán contener en el Contrato de Mediación Mercantil las cláusulas señaladas en el documento denominado ‘Cláusulas Obligatorias para Listados en Exclusiva’.
- Exclusiva Ampired. Los listados de tipo ‘Exclusiva Ampired’ serán permitidos en el MLS Ampired por un tiempo de transición que será limitado. Será facultad de cada sección determinar si permiten que este tipo de listados sean dados de alta, así como la vigencia de dicha autorización, sin que ésta pueda exceder en ningún caso de 24 meses contados a partir del 1° de enero de 2012.
Concluido este plazo, el Consejo Directivo del IPCII – MLS Ampired determinará la posibilidad de ampliar dicho plazo para algunos tipos de propiedades.
Tanto los Listados en Exclusiva como en Exclusiva Ampired deberán contener en el Contrato de Mediación Mercantil las cláusulas señaladas en el documento denominado ‘Cláusulas Obligatorias para Listados en Exclusiva y/o Exclusiva Ampired’.
Los ‘Listados Abiertos’, ‘Listados Netos’ y cualquier otro tipo de listado no contemplado en este reglamento no podrán ser dados de alta en el MLS Ampired.
Artículo 5º Fecha de vigencia del Listado.
Toda propiedad que se dé de alta en el sistema deberá de estar amparada con un contrato firmado por el propietario en la modalidad de ‘Exclusiva’ o ‘Exclusiva Ampired’, mismo que deberá mencionar de forma clara y específica la fecha de inicio y vencimiento del mismo. Los Usuarios al dar de alta una propiedad en el MLS Ampired, deberán capturar dicha fecha con el único objeto de que el sistema pueda identificar cuando vence el contrato y cambiarle el status a ‘Vencida’. Como medida de apoyo a los Agentes, el sistema enviará un recordatorio al Agente Vendedor y al Usuario Master con algunos días de anticipación recordándole que su contrato está por vencer para renovarlo antes su vencimiento. Esta información solamente será visible para el usuario Master, el usuario que la dio de alta en el sistema y los usuarios administrativos autorizados para tal efecto por el Usuario Master. Ningún Usuario de otra agencia tendrá acceso a esta información.
Artículo 6º Requisitos para dar de alta una propiedad.
Para dar de alta una propiedad en el MLS Ampired, los Usuarios deberán integrar un expediente físico, accesible en todo momento y a disposición de los administradores del MLS, que incluya como mínimo los siguientes documentos:
- Contrato de Mediación Mercantil o Prestación de Servicios Profesionales firmado con el Propietario o un apoderado con facultades para suscribir dicho contrato.
- Copia completa y legible del documento que acredite la propiedad del inmueble: escritura de propiedad; contrato de fideicomiso; certificado o título parcelario.
- Copia de la boleta predial (la más reciente posible)
- Copia de Credencial del IFE o Pasaporte de el propietario. En caso de copropiedad, copia de Credencial del IFE o Pasaporte de cada uno de los copropietarios.
- Copia de Credencial del IFE o Pasaporte del apoderado o apoderados en su caso.
- Copia del acta de matrimonio del propietario o de cada uno de los copropietarios, en su caso. En caso de que el propietario sea persona moral, copia del Acta Constitutiva.
- Copia del Poder que acredite al apoderado que firmó el contrato.
Los documentos pueden tenerse en fotocopia o puede sacarse una fotografía digital de cada uno de ellos. (Los propietarios sienten menos temor de permitir que tomen una fotografía de su escritura que de entregar una fotocopia).
Al dar de alta el inmueble en el MLS Ampired, se deberán incluir al menos 3 fotografías del inmueble (no es obligatorio poner fotografía de la fachada) y deberá de indicarse la GeoUbicación exacta del mismo.
Los Propietarios tendrán la posibilidad de solicitar que la ubicación exacta de su Propiedad no sea publicada en el MLS Ampired, firmando el formato de negativa correspondiente. El Agente no podrá tomar la decisión de no publicar la ubicación sin la autorización expresa del Propietario.
Así mismo, tendrán la posibilidad de solicitar que su propiedad no sea dada de alta en el MLS Ampired.
Los Agentes Vendedores tendrán la obligación de capturar la calle donde se ubica el Inmueble. El número de la calle será un campo opcional.
Adicionalmente, deberán cumplir con los requisitos señalados en la Matriz de Requisitos (Anexo A de este Reglamento), la cual relacionará los documentos y/o procesos que deberán seguirse para poder dar de alta los distintos tipos de propiedad. La Matriz podrá ser actualizada de tiempo en tiempo por el IPCII y estará disponible para su consulta, junto con este reglamento, en la sección correspondiente del MLS Ampired.
La Matriz de Requisitos clasificará los requisitos en tres categorías:
- A) Obligatorios – Se deben cumplir en todos los casos.
- B) Recomendados – Por ahora no son obligatorios, pero lo serán en un futuro.
El IPCII como responsable de la operación del MLS Ampired se reserva el derecho de solicitar en cualquier momento copia del expediente de cualquier Listado para su verificación. Los Usuarios tendrán un plazo máximo de 24 horas para entregar la documentación solicitada.
Artículo 7º Cláusulas Generales para Contratos de Mediación
Para que un Listado pueda registrarse en el MLS Ampired, deberá existir un Contrato de Mediación Mercantil firmado por TODOS los propietarios del inmueble. Dicho contrato deberá incluir textualmente las cláusulas incluidas como Anexo B del presente Reglamento
Artículo 8º Status de Listados
Los listados registrados en el MLS Ampired podrán tener los siguientes status:
- Activo. Los listados que estén disponibles para renta o venta y tengan contratos de mediación mercantil vigente, serán identificados como Activos.
- Inactivo. Los listados se identificarán como Inactivos en cualquiera de los siguientes casos:
- La propiedad ya fue vendida o rentada.
- El propietario decidió retirar la propiedad del mercado, por ahora no desea continuar promoviéndola.
- El listado lleva más de 30 días vencido y el sistema modifica automáticamente el Status para convertirlo en Inactivo.
- El Agente Vendedor detecta alguna anomalía o problema que hace que la propiedad no pueda ofrecerse en venta o renta y decide inactivarla en tanto se resuelva dicha situación.
- Bajo Contrato. Se ha firmado un contrato privado para la venta de la propiedad y no se ha concretado la operación ni formalizado en escritura pública.
- Suspendido. Los listados se identificarán como Suspendidos cuando:
- Los Verificadores detecten alguna irregularidad en la información registrada en el sistema y ponen la propiedad en Suspensión en tanto se aclara el asunto.
- Algún usuario reporta que un listado tiene información incorrecta o que no cumpla con los requisitos de este reglamento, el Verificador valida la opinión y coloca el listado en status de Suspendido en tanto se resuelve el problema.
- Vencido. Los listados serán automáticamente marcados como Vencidos por el sistema cuando llegue la fecha de vencimiento y el contrato no haya sido renovado. Después de 30 días de permanecer en status de Vencido, se convertirá automáticamente en Inactiva.
- Pendiente. Cuando los Usuarios inician la captura de una propiedad y no terminan de registrarla, pueden grabar la información para no tener que iniciar la captura desde un inicio. Mientras la propiedad no esté terminada de capturarse, tendrá un status de Pendiente.
Artículo 9º Datos de Contacto en Listados
Los Listados podrán tener uno o dos datos de contacto. El primero podrá ser el Usuario Master o cualquier Agente registrado en el MLS Ampired que éste designe. El Segundo sólo podrá ser el Agente Vendedor. El Usuario Master configurará en su Panel de Control cuáles son los datos de contacto que desea que aparezcan. Deberá aparecer al menos un contacto.
Si se configura para que únicamente aparezcan los datos del Agente Vendedor y éste es suspendido, aparecerán los datos del Usuario Master.
Artículo 10º Obligación de Registrar Listados
Todos los agentes que contraten una propiedad en Exclusiva o en Exclusiva Ampired tienen la obligación de, en un plazo máximo de 72 horas, dar de alta el Listado en el MLS Ampired.
Artículo 11º Listado que el dueño no quiere que se publique en el MLS Ampired.
Cuando el propietario de un inmueble otorgue un Listado en Exclusiva pero no desee que el mismo sea publicado en el MLS Ampired, deberá firmar el formato de ‘No Autorización para publicar en Ampired’ (Anexo C de este Reglamento) y mantenerlo en el expediente físico que tiene para dicha propiedad en su oficina.
Artículo 12º Cambios a la Información.
Los Usuarios se obligan a mantener actualizada la información de sus Listados y a registrar de inmediato cualquier cambio que pueda afectar la veracidad de la información registrada.
Artículo 13º Días en el Mercado (DM) y Acumulado de Días en el Mercado (ADM)
El sistema MLS Ampired mantendrá un registro de los días que lleva cada Listado en el mercado para efectos estadísticos.
El contador de Días en el Mercado (DM) computa todo el tiempo que la propiedad tenga status de Activa y dicho Status no cambie. Es decir, calcula el tiempo que lleva la propiedad en el mercado bajo el mismo contrato.
El contador Acumulado de Días en el Mercado (ADM) computa todo el tiempo que la propiedad tenga status de Activa y no se reinicia en tanto la propiedad sea vendida o esté inactiva por más de 90 días.
Mientras la propiedad tenga status de Suspendida, Bajo Contrato, Pendiente, Vencida o Inactiva, no correrá ninguno de los contadores de Días en el Mercado.
El dar de baja un Listado y volverlo a dar de alta para que aparezca como un nuevo listado está estrictamente prohibido.
Artículo 14º Limitación para ofrecer servicios a propietarios de Inmuebles registrados.
Queda estrictamente prohibido para todos los Usuarios y Agentes ofrecer o promover sus servicios a cualquier propietario de una propiedad listada por otro Agente en el MLS Ampired durante la vigencia de dicho contrato.
Artículo 15º Información sobre Listados
Los campos para capturar la información de los listados en el MLS Ampired deben llenarse únicamente con la información relativa a dichos campos. Queda prohibido utilizar los campos de descripción general para mencionar nombres de Agentes, nombres de Agencias, direcciones de correo electrónico, direcciones de página web, números de teléfono o cualquier otra información que no sea la que corresponde al campo que se está capturando.
Artículo 16º Fotografías
Al subir fotografías al MLS, el Usuario garantiza que tiene el derecho de reproducir y mostrar dichas fotografías y otorga a su vez la autorización para que el MLS Ampired y el resto de los Usuarios tengan el derecho de reproducir y mostrar las fotografías de conformidad con el presente reglamento.
Las marcas en la fotografías con cualquier información están estrictamente prohibidas. Las fotografías no deben mostrar letreros, números de teléfono, correos electrónicos ni direcciones web.
Artículo 17º Visita a Inmuebles
El Agente Vendedor está obligado a dar todas las facilidades a el Agente Comprador para que éste pueda mostrar las propiedades a sus prospectos. El Agente Comprador deberá solicitar con anticipación razonable la cita a el Agente Vendedor para poder visitar la propiedad.
Artículo 18º Presentación de Ofertas.
Los Agentes Compradores deberán presentar las ofertas de compra a los Agentes Vendedores por escrito o por correo electrónico, con la firma o autorización electrónica del prospecto Comprador.
Los Agentes Vendedores deberán presentar a la mayor brevedad posible las ofertas a los Propietarios. Los Agentes Vendedores tienen la obligación de presentar a los Propietarios todas las ofertas que reciban en tanto el inmueble no haya sido vendido o rentado o en tanto se haya firmado un contrato privado traslativo de dominio o una promesa de Compra-Venta.
Al momento de presentar una oferta, los Agentes Compradores tendrán el derecho de preguntar a los Agentes Vendedores sobre la existencia de otras ofertas. Los Agentes Vendedores deberán responder, indicando si la oferta fue presentada por un Agente de su misma oficina, de otra oficina o por él mismo.
Los Agentes Compradores no deberán contactar directamente a los Propietarios para la presentación de las ofertas. En caso de que el Agente Comprador no logre contactar al Agente Vendedor en un plazo razonable para presentarle una oferta, tendrá derecho de reportar el incidente al Director Seccional del MLS Ampired.
Si el Agente Comprador tiene un interés personal en adquirir una propiedad para la cual está presentando una oferta, deberá de manifestarlo al Agente Vendedor al momento de presentarla.
Artículo 19º Comisiones
El Agente Vendedor al dar de alta en el MLS Ampired el listado deberá indicar claramente el % de comisión sobre el precio neto de venta o renta que ofrece pagar al Agente Comprador que consiga un cliente para el inmueble. Cuando la comisión a pagar sea una cantidad fija y no un % del valor de la venta o renta, así deberá indicarse. Cualquier condición especial, bono o incentivo en la comisión deberá estar claramente indicado en el campo correspondiente. La información de comisiones debe ser totalmente clara para todos los Participantes.
Las comisiones deberán ser pagadas al Socio AMPI para el cual trabaja el Agente Comprador (Usuario Master), o directamente al Socio AMPI si fue éste quien concretó la operación, dentro de las 48 horas siguientes a haber cobrado la comisión por el servicio. Todo retraso en el pago de las comisiones al Agente Comprador causará intereses moratorios diarios a una tasa del 1.5% mensual (Uno punto cinco por ciento mensual).
El Agente Vendedor deberá pagar la comisión establecida en el MLS al Agente Comprador. En caso de disputa sobre quién es el agente que generó la venta, el Agente Vendedor tendrá la obligación de provocar una reunión conciliatoria con los agentes involucrados con el ánimo de alcanzar un acuerdo o conciliación sobre la forma de repartir dicha comisión. Dicha reunión deberá celebrarse en un plazo máximo de 15 días naturales contados a partir de la fecha en la que cobró la comisión siempre y cuando esté enterado de la existencia de dicho conflicto. En caso de que el Agente Vendedor sea afiliado y no socio, el socio para el qué trabaja deberá estar presente en la reunión y al tanto de todo lo sucedido. Durante el plazo establecido para celebrar la citada reunión, no se causarán los intereses moratorios a los que hace referencia este Reglamento.
Ante la imposibilidad de alcanzar dicho acuerdo, y habiendo cumplido con la obligación de celebrar la mencionada reunión conciliatoria, las partes deberán presentar su caso ante la Comisión Local de Honor y Justicia o en su defecto ante la Comisión Nacional de Honor y Justicia cuando se interponga el Recurso de Revisión tal como lo prevén los Estatutos de AMPI Nacional, obligándose a aceptar la resolución que dicha comisión dicte. El Agente Vendedor quedará obligado a pagar la comisión a el(los) Agentes Compradores que la Comisión Local de Honor y Justicia dicte o en caso de haber interpuesto Recurso de Revisión a quien la Comisión Nacional de Honor y Justicia dicte.
(Nota: El espíritu de AMPI es fomentar la colaboración, la honradez y el respeto entre sus agremiados. En primera instancia el Registro de Clientes es la forma básica para establecer cuando un agente está trabajando con un posible Comprador. La idea es privilegiar este registro como el criterio idóneo para considerar a un agente como el Agente Comprador. Sin embargo, es necesario reconocer que en una misma operación puede darse el caso en el que un agente registre al cliente, otro presente la oferta y un tercero haga el cierre. Dado que cada caso es distinto, el párrafo anterior busca provocar un arreglo entre los agentes involucrados.)
Artículo 20º Cumplimiento y Sanciones
Al suscribirse al MLS Ampired los Usuarios aceptan respetar y cumplir el presente reglamento y sujetarse a las sanciones establecidas por su incumplimiento.
Las violaciones al reglamento pueden ser reportadas de muy diversas maneras. Los Usuarios o el personal operativo de Ampired podrán reportar violaciones utilizando el botón ‘Denunciar’ o por otros medios de comunicación escritos. El botón ‘Denunciar’ podrá ser utilizado para reportar posibles errores y/o posibles violaciones a este reglamento.
Las violaciones tendrán sanciones administrativas y económicas en función del tipo de violación y de la reincidencia en las mismas. Las sanciones estarán determinadas por el número de Puntos Negativos que tenga el Usuario. Cada sanción representará puntos negativos para los Usuarios.
Las violaciones se clasifican como ‘Menores’, ‘Serias’ y ‘Graves’. Las violaciones ‘Menores’ que sean corregidas en un plazo de 72 horas contados a partir de su notificación no causarán Puntos Negativos ni multa siempre y cuando no exceden de 4 ocasiones.
La ‘Tabla de Puntos Negativos’ indica cuántos puntos negativos acumulan tanto el Usuario como el Usuario Master para el que tabaja, por cada violación al reglamento.
La ‘Tabla de Sanciones’ indica las sanciones administrativas (suspensiones) y económicas (multas) en que incurren los Usuarios en función del número de puntos negativos acumulados.
Todas las sanciones económicas son aplicadas al Usuario que las cometió, pero será responsabilidad del Usuario Master el pago de las mismas. Adicionalmente se tienen previstas sanciones económicas para el Usuario Master.
Todas las sanciones serán notificadas por correo electrónico al Agente Vendedor titular del listado en el que se cometió la falta y al Usuario Master con el que está registrado. Si la falta es en relación a un listado del Usuario Master únicamente éste recibirá la notificación.
Las Faltas y Amonestaciones acumuladas se borrarán cada vez que el Usuario Operativo o Usuario Master tenga dos años sin falta alguna.
Tabla de Violaciones
Categoría
Violación
Tipo de Violación
Acceso
Permitir a terceros el uso de la clave personal de acceso.
Grave
Acceso
Dar de alta como Usuarios Operativos a personas que no cumplen con los requisitos.
Grave
Acceso
Dar de alta como Usuarios Administrativos a personas que no cumplen con los requisitos.
Seria
Cierres
No reportar una venta.
Grave
Cierres
Reportar datos de cierre falsos
Grave
Cierres
Reporte tardío de una venta o renta.
Seria
Confidencialidad
Distribución ilegal de información, violación a la confidencialidad.
Seria
Confidencialidad
Reproducción de información sin autorización.
Seria
Documentación
Registro de un listado sin tener contrato firmado con todos los propietarios, en exclusiva o en exclusiva Ampired.
Grave
Documentación
Documentación incompleta en el expediente de la propiedad.
Grave
Documentación
No incluir en el contrato de mediación las cláusulas obligatorias.
Seria
Información Actualizada
Información de Usuarios autorizados no actualizada
Seria
Información Actualizada
Información de contacto de Usuarios no actualizada o errónea.
Seria
Listados
No se registró el listado en el MLS.
Seria
Listados
No se registró oportunamente el listado en el MLS.
Seria
Movimientos
Reportar movimiento equivocado.
Seria
Movimientos
Reporte tardío en una propiedad bajo contrato o de una cancelación de contrato.
Seria
Movimientos
Status de propiedad no actualizado.
Seria
Prácticas Prohibidas
Poner información de contacto fuera de los campos establecidos para ello.
Seria
Prácticas Prohibidas
Solicitar un listado que ya está registrado en el sistema.
Seria
Prácticas Prohibidas
Alterar el conteo de los Días en el Mercado mediante bajas y altas o por cualquier otro método.
Seria
Prácticas Prohibidas
No reportar el interés personal en un listado del Agente Vendedor o Comprador.
Seria
Precisión de la Información
Información incorrecta de comisión.
Grave
Precisión de la Información
Información incorrecta sobre la fecha de vencimiento del contrato de mediación.
Grave
Precisión de la Información
Información incorrecta en cualquier otro campo.
Menor
Precisión de la Información
Publicar inmueble sin fotografías.
Menor
Precisión de la Información
Precio incorrecto.
Seria
Precisión de la Información
Superficie de terreno o construcción incorrecta.
Seria
Precisión de la Información
Información distorsionada con el propósito de confundir u obtener ventaja.
Seria
Verificación
No respuesta a petición de los Verificadores para entregar copia del expediente de la propiedad.
Grave
Tabla de Puntos Negativos
Categoría de Violación
Incidencia
Puntos Negativos por cada Violación
Multa
Al Usuario
(Agente Vendedor)
Al Socio
(Usuario Master)
Menor
1a
1
0
$100
2a
1
0
$200
3a
1
0
$300
4a
1
0
$400
5a
1
1
$500
Seria
1a
3
0
$200
2a
3
0
$400
3a
4
0
$600
4a
4
3
$800
Grave
1a
5
1
$300
2a
5
3
$600
3a
6
5
$900
*
En faltas menores, si se corrije la falta o error en un plazo de 72 horas, no se sumarán los puntos negativos y no aplicará la multa, pero si contará como reincidencia.
*
Si un Usuario llegó al límite máximo de incidencias para cada tipo de falta, se vuelve a contar desde 0 pero las sanciones se aplican al doble (puntos y multa). Si vuelve a llegar al límite de incidencias de cada tipo de falta, se vuelve a iniciar y los puntos de sanción se aplican al triple, después al cuadruple, etc. etc.
*
Las multas de esta tabla de aplican al Usuario Operativo, pero el Usuario Master es responsable del pago.
Ejemplos de Cálculo:
*
Si un Usuario corrige las primeras dos faltas graves y no corrige la 3a en el tiempo establecido, se le cobrarán $300 pesos, aunque se le hayan condonado las multas de $100 y $200 de las primeras dos faltas.
Tabla de Suspensiones:
Usuarios Operativos
Usuarios Master
Puntos Negativos
Suspensión
Puntos Negativos
Suspensión
Multa
De 0 a 10
Sin suspensión
De 0 a 10
Sin suspensión
Sin Multa
De 11 a 20
Suspensión de 30 días
De 11 a 20
Sin suspensión
Multa de $2,000
De 21 a 30
Suspensión de 90 días
De 21 a 30
Sin suspensión
Multa de $5,000
De 31 a 40
Suspensión de 180 días
De 31 a 40
Suspensión de 30 días
Multa de $7,500
De 41 a 50
Suspensión de 1 año
De 41 a 50
Suspensión de 90 días
Multa de $10,000
Más de 50
Expulsión Definitiva
Más de 50
Expulsión Definitiva
Sin Multa
*
Si un Usuario tiene dos años sin registrar puntos negativos, se borrará el acumulado y se reinicia el conteo.
*
Si un Usuario Master es suspendido, todos los Usuarios de ese Usuario quedan igualmente suspendidos.
*
Las multas de esta tabla se aplican al Usuario Master
Artículo 21º Controversias.
En caso de controversia, los Usuarios aceptan someter su caso a la Comisión de Honor y Justicia Local de su sección, y en caso de no existir Comisión Local o de interponer Recurso de Revisión, a la de AMPI Nacional. Los Usuarios aceptan someterse al fallo de dicha Comisión de Honor y Justicia.
Artículo 22º Actualización del Registro de Usuarios Autorizados
Los Usuarios Master son responsables de mantener actualizada la información de todos sus Agentes y Usuarios Operativos y Administrativos en el MLS Ampired. Si un Agente deja de prestar sus servicios a un Socio Ampi éste tiene la obligación de darlo de baja dentro de las 48 horas siguientes a la terminación de su relación laboral. Así mismo, todos los cambios de correo electrónico deberán actualizarse en el sistema en un plazo máximo de 48 horas.
Artículo 23º Notificaciones a Usuarios
El MLS Ampired podrá hacer llegar notificaciones a los Usuarios indistintamente por medio de su correo electrónico registrado y/o en la sección de mensajes del propio sistema.
Artículo 24º Propiedades Bajo Contrato
Cuando se ha firmado contrato privado que obliga a las partes, se debe reportar que el listado está ‘Bajo Contrato’. No se reportará ningún detalle de la transacción en tanto ésta no se encuentre concluida. Las propiedades con status de ‘Bajo Contrato’ no serán desplegadas en los resultados de las búsquedas del sistema.
El sistema generará un recordatorio en forma automática cada 30 días al Usuario que registró la propiedad que se encuentra ‘Bajo Contrato’ a fin de que confirme la venta de la misma o la cancelación del Contrato Privado.
Artículo 25º Cierres.
Los Usuarios tienen la obligación de registrar la venta o renta de sus propiedades dentro de las 48 horas siguientes a la misma. La información estadística que generará el sistema es de vital importancia para todos los suscriptores del MLS Ampired.
Al registrar la información de cierre de una venta o renta, el sistema NO GRABARA los datos del agente ni de la agencia vendedora. El objetivo del sistema es tener estadísticas que permitan a los usuarios del mismo tener herramientas para análisis de mercado y para atender mejor a sus clientes, pero no ofrecerá la posibilidad de consultar qué agentes han realizado cuáles ventas.
Reportar los cierres es estrictamente obligatorio. Reportar el precio de cierre es altamente sugerido pero en esta primera etapa del sistema no será obligatorio. El resto de la información de cierre sigue siendo obligatoria. Todos los Usuarios deberán reportar la siguiente información cada vez que registren un cierre:
- Fecha de Contrato Privado. Si no se firmó contrato privado y la venta se formalizó directamente en escritura pública, se deberá anotar la misma fecha de la escritura. Este campo permitirá generar estadísticas que midan el tiempo promedio que hay entre la firma del contrato privado y la escritura definitiva.
- Fecha de Cierre. Esta debe ser la fecha de la escrituración. En los casos especiales previstos en el artículo siguiente en los que se registrará el cierre sin que se haya hecho la escritura, la fecha de cierre será la fecha en la que se terminó de liquidar el inmueble o la fecha en la que el Propietario otorgó poder para actos de dominio al Comprador.
Cuando se esté reportando una venta en el supuesto especial mencionado en el artículo siguiente, se deberá indicar en el campo correspondiente cuál fue la causa por la que no se escrituró.
- Precio de Venta. Precio en el que se vendió la propiedad. En caso de que a pesar de la recomendación de reportar el cierre para generar información estadística, en el entendido de que no quedarán grabados los datos del agente y agencias vendedores, y el Usuario prefiera no reportar el precio de cierre, deberá marcar la casilla que dice ‘Me reservo el derecho de no reportar el precio de cierre’ y deberá dejar en blanco el campo que indica el valor de cierre. Reportar un precio de venta distinto al precio real en el que se vendió la propiedad, con la excepción prevista en el párrafo anterior, constituye una violación grave a este reglamento.
- Número de Agentes involucrados en la operación.
Cuando un agente representó tanto al Comprador como al Vendedor, se debe indicar uno. Si la operación fue compartida y un agente representó al Comprador y otro al Vendedor, deberá indicarse dos. En los casos especiales en los que participen más de dos agentes se deberá indicar dicho número para fines estadísticos.
- Número de Agencias involucradas en la operación.
- Número de Agentes involucrados en la operación que pertenecen a AMPI.
- Forma de Pago
- Contado
- Crédito (Cuando haya habido crédito se deberá ampliar la información sobre el tipo de crédito)
- Otras (Incluye permutas, pagos en especie, etc).
- Tipo de Crédito. En caso de crédito se deberá indicar si fue:
- Crédito bancario Simple
- Crédito Sofol, Sofome o de cualquier otra institución financiera.
- Crédito bancario + Infonavit
- Crédito bancario + ISSSTE
- Crédito Infonavit
- Crédito ISSSTE
- Crédito Infonavit + ISSSTE
- Crédito del propietario
- Crédito de un particular o un tercero, entidad no financiera.
- Otros
- La ubicación de la propiedad, el precio de salida y el último precio se tomarán de los datos de la propiedad y se grabarán junto con la información proporcionada por el usuario.
Artículo 26º Reconocimiento de Venta sin Escrituración
Atendiendo al hecho de que algunas propiedades se venden pero no se escrituran al momento, esta regla establece claramente el momento en el que, para efectos del MLS Ampired, debe reconocerse la venta y registrar la propiedad como vendida. Deberá reportarse como vendida una propiedad en cualquiera de los siguientes escenarios:
- El comprador ha liquidado el importe total al vendedor, pero no desea escriturar en ese momento y el vendedor le otorga un poder para actos de dominio. La fecha de cierre deberá ser la fecha en la que el comprador terminó de pagar la propiedad.
- El vendedor ha accedido a dar crédito al comprador por un plazo mayor a 180 días para que éste liquide la propiedad y la escritura no se llevará a cabo hasta que no se liquide la propiedad. Si el plazo es menor a 180 días, la propiedad no debe registrarse como vendida hasta que se termine de pagar y se escriture. Durante el plazo del crédito aparecerá con status de Bajo Contrato.
- Los casos no previstos en este reglamento en los que por razones distintas a las anteriores se haya vendido una propiedad pero no se haya escriturado, y que en opinión del agente se pueda reconocer como ‘Vendida’, deberán de registrarse el el MLS Ampired como vendidas.
(Nota: Algunos ejemplos de casos en los que se vende pero no se escritura pueden incluir los siguientes: vendedor otorga poder a favor del comprador y no escrituran en ese momento; vendedor otorga plazo para pago al comprador y no ha escriturado; comprador no tiene los recursos o el deseo de escriturar, etc.)
Artículo 27º Propiedad de los Listados y de la Información. Responsabilidad.
Los contratos de comisión mercantil se considerarán propiedad del Usuario Master que los tenga celebrados. Por lo tanto, los agentes de ventas no podrán llevar consigo ni retirar del sistema los Listados en caso que dichos agentes renuncien, cambien de agencia, establezcan su propia agencia, u ocurra cualquier otra circunstancia, en tanto el contrato de comisión mercantil original no haya vencido o haya sido cancelado por el Propietario con la aceptación del titular del contrato.
La información contenida en la base de datos de MLS Ampired es propiedad de cada Usuario Master registrado en el sistema. El Proveedor del sistema no es propietario y no podrá utilizar de ninguna manera dicha información sin autorización expresa.
La información del Listado incluye, sin limitación, fotografías, imágenes, gráficas, grabaciones de audio y video, tours virtuales, dibujos, descripciones, información de precios y cualquier información detallada relativa al Inmueble.
Los Usuarios Master al suscribirse al MLS Ampired, autorizan al IPCII y al propio MLS Ampired a utilizar la información registrada en el sistema para efectos de generar información estadística.
El Usuario Master será responsable ante el MLS Ampired por todos los Listados dados de alta por él o por sus Usuarios Operativos y/o Administrativos.
Artículo 28º Reproducción de información MLS Ampired
Una de las funciones principales de los sistemas MLS es la diseminación de la información.
Al participar en el MLS Ampired los Usuarios tendrán la posibilidad de autorizar o negar que la información de sus listados se despliegue en:
- Portal Público Ampired y Portales y Medios Impresos de Terceros (Réplicas)
Cuando el Usuario Master activa esta opción, los Listados aparecerán tanto en el Portal Público de Ampired como en todos los portales con los que AMPI y/o el IPCII tengan celebrados convenios de réplica de información.
Cuando la información aparezca en este portal, será presentada con los datos del Agente Vendedor y/o del Usuario Master, según se haya configurado el Panel de Control.
- Páginas Web y medios Impresos de otros Usuarios de MLS Ampired
Cuando el Usuario Master activa esta opción, los Listados podrán ser desplegados en las páginas web de otros Usuarios mediante XML o cualquier otra forma de intercambio electrónico de datos.
Cuando la información aparezca en estos medios, será presentada con los datos de contacto de la Agencia que los despliega.
Únicamente la parte pública de la información de un Listado podrá ser divulgada o reproducida por terceros o por otros Usuarios. La divulgación o reproducción de información restringida constituye una violación grave a este reglamento.
Si un Usuario no desea que su Listado pueda ser replicado en cualquiera de las posibles formas de reproducción relacionadas en este artículo, podrá configurarlo en el sistema. Esto podrá controlarse para todos los Listados de un Usuario Master, para todos los Listados de un Usuario en particular o para cada Listado en forma individual.
Artículo 29º Relación entre Cuentas, Oficinas, Usuarios y Listados.
La estructura del sistema MLS Ampired en relación a Cuentas, Oficinas, Usuarios y Listados es la siguiente:
o Cuenta.
Es el máximo nivel. Hay una cuenta para cada Usuario Master.
* Oficinas
Los Listados se ligan a una oficina para que el sistema sepa qué datos de contacto va a desplegar. La información que se despliega en cada propiedad es la siguiente y es configurable por el Usuario Master mediante su Panel de Control:
* Datos de la Oficina
* Datos del Usuario Master
* Datos del Agente Vendedor
* Usuarios
No se ligan a ninguna oficina, van ligados a la cuenta.
De esta forma un usuario puede dar de alta listados en diferentes oficinas.
* Listados
* Deben ir ligados a una oficina
* Deben ir ligados a un usuario (Agente Vendedor)
* Van ligados automáticamente al Usuario Master como responsable de la Cuenta.
Artículo 30º Confidencialidad de la Información de MLS Ampired.
Cualquier información provista por el MLS Ampired a los Usuarios deberá ser considerada y tratada como confidencial y será para su uso exclusivo. Los Usuarios deberán en todo momento mantener el control y responsabilidad por los reportes de información de MLS Ampired en su poder y no deberán distribuir tal información a personas que no sean Usuarios.
Los Usuarios son responsables por la seguridad de sus códigos de acceso y no deberán dar o permitir el uso de o poner a disposición sus códigos de acceso a ninguna persona.
Los Usuarios podrán reproducir o desplegar información de acuerdo a lo estipulado en este reglamento, incluyendo el envío de información clasificada como Pública a sus posibles Compradores.
Artículo 31º Referidos
El presente reglamento establece criterios para normar la práctica del pago de comisiones por referidos. Es una práctica común que el Agente recomendado pague una comisión por el referido al Agente Recomendante. El IPCII presenta los siguientes criterios para estandarizar el manejo de los Referidos:
o Se paga un % de comisión únicamente sobre uno de los dos lados de la transacción, en el que se refirió al cliente.
o Se recomienda que se pague una comisión por referido correspondiente al 20% del ingreso que perciba la Agencia a la que le fue referido el cliente (propietario o comprador).
o Dicha comisión debe pagarse únicamente sobre el ingreso de uno de los dos lados de la operación, del lado en el que se refirió al cliente.
o El MLS Ampired publica, para cada propiedad, el % de comisión por referido que pagará el Agente Vendedor a algún agente que le refiera un comprador al que no pueda atender. El % de comisión por referido será un % de la comisión que el Agente Vendedor ofreció pagar a quien le proporcionara un cliente.
o Es incorrecto pretender cobrar una comisión por referido sobre el 100% de la comisión siendo que la referencia únicamente se aplica sobre un lado de la transacción.
o Las agencias deben tratar de establecer una política de referidos y hacerla del conocimiento de sus agentes para que todo el personal los maneje de la misma forma.
o El referido se da normalmente cuando el Agente Recomendante no está en posibilidades de atender al Cliente. Algunos ejemplos de situaciones donde se genera un referido: El Agente Recomendante tiene o conoce a un cliente que desea comprar o vender un inmueble en una ciudad distinta a la ciudad donde trabaja y ante la imposibilidad de atenderlo lo refiere con un Agente (Recomendado) de la localidad donde el cliente desea comprar o vender. También es posible que los Agentes vivan en la misma ciudad pero que el Agente Recomendante no esté en posibilidades de atender al cliente y desee recomendarlo con alguien más.
o En algunas secciones AMPI del país se estila pagar el referido sobre el 100% del ingreso. Esta práctica no se recomienda pues el referido sólo actuó de un lado de la transacción.
o Incorrectamente, algunos agentes pretenden cobrar a la otra parte de la transacción una parte de la comisión por referido que les corresponde pagar. En el ejemplo anterior, si el agente al que le refieren al comprador solicita a la agencia que tiene la propiedad que ésta pague también el referido, sería incorrecto en virtud de que el referido genera el ingreso del lado de la venta, no de la opción.
o El referido es un costo relacionado al hecho de obtener un cliente, de la misma forma que la publicidad. No debe intentar cobrar parte de ese costo al agente que representa la otra parte de la operación.
o En los casos en los que hay 3 agentes involucrados, uno que tiene contratada la propiedad, otro que tiene el contacto con el comprador y un tercero que conoce a los dos primeros y que puede ponerlos en contacto para provocar una transacción, se recomienda que el agente que queda en medio no participe en la operación y la refiera a uno de los agentes, o incluso a ambos, dejando que éstos llevan a cabo la operación y le paguen a él una comisión por referido. Se recomienda mantener el porcentaje sugerido, aunque las partes tendrán la facultad de acordar según convenga a sus intereses.
o Se establece el siguiente ejemplo para mayor claridad:
Si un agente (A) recomienda a otro agente (B), a un comprador. el agente B le mostrará propiedades al comprador hasta encontrar la que le interese. Si la propiedad que le vendió era un listado de otra agencia, el agente B compartirá comisión con dicha agencia. Del total que reciba la agencia para la que trabaja el Agente B deberá pagarse el % de comisión por referido establecido. Si la comisión total que generó la operación fue de $100 pesos, y suponiendo que la agencia A y la agencia B compartieron 50% y 50%; el reparto quedaría de la siguiente forma: A la agencia que tiene la propiedad le corresponden 50 pesos, a la Agencia B, que tiene al comprador, le corresponden 50 pesos. De esos 50 pesos deberá pagar la comisión de referido (20% sugerido) a la Agencia A, lo que equivale a 10 pesos. Los 40 pesos restantes se convierten en el ingreso total de la agencia B y se reparten de acuerdo con las normas que cada agencia tenga establecidas. El ejemplo se manejaría de la misma forma en caso de que el Agente A hubiera referido a un propietario en lugar de un comprador.
Artículo 32º Desarrollos Inmobiliarios.
La primera versión de MLS Ampired no tiene liberado aún el módulo especial para manejo de Desarrollos Inmobiliarios que se tiene proyectado. A manera provisional en tanto dicho módulo queda liberado, podrán darse de alta desarrollos inmobiliarios bajo las siguientes bases:
- Tendrá que cumplirse con todos los requisitos establecidos en este reglamento para dar de alta propiedades de cualquier tipo.
- El Propietario (Desarrollador) deberá firmar contrato de mediación mercantil en exclusiva o en exclusiva Ampired.
- El desarrollo deberá contar con los permisos de venta y/o autorizaciones oficiales, debidamente inscritas en el registro público de la propiedad. El Agente Vendedor que contrate el desarrollo deberá mantener en el expediente de la propiedad (Desarrollo) copia de este documento junto con el resto de la documentación requerida de acuerdo con este reglamento.
- Únicamente podrán darse de alta propiedades que ya tengan asignada una clave catastral y deberá mantenerse copia en el expediente del documento oficial que acredite la clave catastral de los inmuebles registrados en el sistema.
- Únicamente podrá darse de alta una propiedad por cada lote tipo o casa tipo. No podrán darse de alta varias propiedades iguales cuando pertenezcan al mismo desarrollo.
- Dentro de la descripción deberá indicarse claramente que la propiedad corresponde a un desarrollo y dar el mayor detalle posible de las características generales del proyecto.
Artículo 33º Responsabilidades del Agente Vendedor en el Proceso de Cierre
El Agente Vendedor estará obligado en el proceso de cierre de una operación inmobiliaria, sin limitación, a:
- Proporcionar llaves y/o coordinar citas ante la solicitud del Agente Comprador.
- Proporcionar al Agente Comprador y/o al Comprador interesado toda la documentación necesaria para poder formalizar el cierre.
- Elaborar el contrato traslativo de dominio o en su defecto coordinarlo con el notario que formalizará la operación, o el contrato de arrendamiento y enviarlo al Agente Comprador para su revisión.
- Mantener una estrecha comunicación con el Propietario del Inmueble durante todo el proceso de cierre.
- Coordinar con el Propietario para dar las facilidades a efecto de que sean practicados los avalúos que señala la Ley.
- Estar presente en representación del Propietario en la negociación, firma de contratos y formalización ante notario público.
- Realizar la verificación de los datos de la solicitud de renta y la investigación del prospecto de arrendamiento.
Artículo 34º Responsabilidades del Agente Comprador en el Proceso de Cierre
El Agente Comprador estará obligado en el proceso de cierre de una operación inmobiliaria, sin limitación, a:
- Comunicar al Comprador el precio y las condiciones de venta o renta del Inmueble.
- Elaborar la oferta de compra o renta por escrito, recabar firma del Comprador y presentar al Agente Vendedor.
- Actualizar por escrito cualquier modificación a la oferta o las condiciones de la operación.
- Mantener una estrecha comunicación con el Comprador durante todo el proceso de cierre.
- Reunir la documentación del Comprador necesaria para el cierre de la operación y la obtención del crédito, en su caso.
- Coordinar con el Agente Vendedor las citas para que sean practicados los avalúos que señala la Ley.
- Revisar el contrato respectivo conjuntamente con el Comprador.
- Hacer lo posible para que el Comprador cumpla citas, ofertas y pagos.
- Estar presente en representación del Comprador en la negociación, firma de contratos y formalización ante notario público.
Artículo 35º Interés Personal en un Listado
Si el Agente Vendedor es dueño o copropietario de una propiedad que está ingresando al MLS Ampired para ser promocionada en venta o renta, deberá manifestarlo claramente.
De igual forma, si el Agente Comprador que está presentando una oferta de compra o renta está haciéndolo para sí mismo ya sea como propietario, copropietario o inquilino, deberá manifestarlo claramente.
Artículo 36º Listados de Usuarios Suspendidos o Expulsados.
Cuando un Usuario Operativo sea suspendido o Expulsado del MLS Ampired por violaciones al reglamento o por falta de pago, en sus Listados no aparecerán sus datos de contacto. En caso de que en el Panel de Control estuviera configurado que únicamente aparezcan los datos del Agente Vendedor y éste sea suspendido, aparecerán los datos del Usuario Master.
Cuando un Usuario Master sea suspendido, todos los listados de su Cuenta serán convertidos a status de Suspendidos y no serán visibles para los suscriptores del MLS Ampired.
Cuando un Usuario Master sea expulsado, su cuenta será suspendida y todos los listados de su Cuenta serán convertidos a status de Inactivo y no serán visibles para los suscriptores del MLS Ampired.
Sucederá lo mismo cuando un usuario decida darse de baja del MLS Ampired voluntariamente.
Anexo B.
Cláusulas Obligatorias que deben incluir los Contratos de
Mediación Mercantil en Exclusiva o en Exclusiva Ampired.
EXPLICACION MLS AMPIRED
‘El Profesional Inmobiliario’ manifiesta que tiene acceso a un sistema de cómputo especializado en la promoción de bienes inmuebles llamado MLS Ampired, propiedad de la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios A.C., mejor conocida como AMPI Nacional.
La inclusión de cualquier tipo de propiedad dentro del MLS Ampired está sujeta a estrictas normas que garantizan que los usuarios del mismo obtengan información veraz y confiable. El fundamento de los sistemas MLS es crear los mecanismos para que un agente inmobiliario pueda invitar a otro(s) a establecer acuerdos de cooperación de la forma más eficaz posible para la venta o renta de sus listados y para proveerle con toda la información necesaria para dicha cooperación. Al llevar a cabo este proceso, se acumula y disemina información que permite, a los usuarios autorizados, encontrar clientes para los listados.
Al incluir un inmueble dentro del MLS Ampired, las probabilidades de encontrar un prospecto comprador se multiplican de manera importante al ponerse al alcance de todos los suscriptores del MLS Ampired a nivel nacional.
AUTORIZACIÓN PARA INCLUSIÓN EN MLS AMPIRED.
‘El Propietario’ manifiesta que no ha otorgado autorización para registrar su propiedad en el MLS Ampired a ningún otro Agente Inmobiliario, o que en caso de haberlo hecho dicha autorización ha vencido.
‘El Propietario’ reconoce y acepta que el MLS Ampired únicamente admite un registro por cada inmueble, por lo que con la firma del presente contrato otorga a ‘El Profesional Inmobiliario’ autorización en forma exclusiva para que éste registre la propiedad en el MLS Ampired.
La autorización para registrar la propiedad en el MLS Ampired tendrá la misma vigencia que el presente instrumento, misma que deberá quedar claramente indicada.
‘El Propietario’ se obliga a no dar autorización para registrar la propiedad objeto del presente a ningún otro agente inmobiliario durante la vigencia del presente instrumento.
‘El Propietario’ autoriza de manera expresa a ‘El Profesional Inmobiliario’ a actuar como su ‘Agente Vendedor’ representándolo ante el MLS AMPIRED en todo lo relacionado al inmueble materia del presente contrato.
OBLIGACIÓN PARA ENTREGAR DOCUMENTOS NECESARIOS PARA INTEGRAR EL EXPEDIENTE AMPIRED
‘El Propietario’ se compromete a entregar al ‘Profesional Inmobiliario’ la totalidad de los documentos que el Reglamento del MLS AMPIRED marca como obligatorios para integrar el expediente completo y poder listar la propiedad en el sistema AMPIRED. Para dar de alta una propiedad en el MLS Ampired los Usuarios deberán integrar un expediente físico, accesible en todo momento y a disposición de los administradores del MLS, que incluya como mínimo los siguientes documentos:
- Contrato de Mediación Mercantil o Prestación de Servicios Profesionales firmado con el Propietario o un apoderado con facultades para suscribir dicho contrato.
- Copia completa y legible del documento que acredite la propiedad del inmueble: escritura de propiedad; contrato de fideicomiso; certificado o título parcelario.
- Copia de la boleta predial (la más reciente posible)
- Copia de Credencial del IFE o Pasaporte de el propietario. En caso de copropiedad, copia de Credencial del IFE o Pasaporte de cada uno de los copropietarios.
- Copia de Credencial del IFE o Pasaporte del apoderado o apoderados en su caso.
- Copia del acta de matrimonio del propietario o de cada uno de los copropietarios, en su caso. En caso de que el propietario sea persona moral, copia del Acta Constitutiva.
- Copia del Poder que acredite al apoderado que firmó el contrato.
Adicionalmente, deberán cumplir con los requisitos señalados en la Matriz de Requisitos, la cual relacionará los documentos y/o procesos que deberán seguirse para poder dar de alta los distintos tipos de propiedad.
OBLIGACIÓN DE NOTIFICAR SI VENDEN DIRECTO
En el supuesto caso de que ‘El Propietario’ vendiera (arrendara) el inmueble materia del presente contrato sin la participación de ‘El Profesional Inmobiliario’ se obliga a notificar este hecho a ‘El Profesional Inmobiliario’ en un plazo máximo de 48 horas, para que éste registre la baja correspondiente en el sistema MLS Ampired. Lo anterior sin menoscabo de que ‘El Propietario’ cumpla con la obligación de pago de honorarios que corresponda de acuerdo a los términos del presente contrato.
Es el conocimiento de ‘El Propietario’ que el no proporcionar la información de venta en forma veraz y oportuna a ‘El Profesional Inmobiliario’ le acarrea a éste último sanciones administrativas y económicas de acuerdo con lo establecido en el Reglamento del MLS Ampired. ‘El Propietario’ se obliga a cubrir a ‘El Profesional Inmobiliario’ dichas multas en caso de no reportar en forma oportuna la venta o renta de la propiedad objeto del presente contrato.
De igual forma cualquier modificación al precio, especificaciones, estatus legal, y superficies que se presentarán a lo largo de la vigencia del presente contrato, deberán de ser notificadas por escrito a ‘El Profesional Inmobiliario’ para que este a su vez pueda cumplir con su obligación de mantener actualizado el MLS AMPIRED.
MANIFESTACIÓN DE PAGO DE ISR
Declara ‘El Propietario’ que sabe y conoce que la enajenación de bienes inmuebles en determinadas ocasiones causa impuesto sobre la renta por enajenación y que en caso de aplicar, se compromete a pagarlo al momento de formalizar la operación en escritura pública.
MANIFESTACIÓN DEL PAGO DE COMISIÓN EN CASO DE OFERTA DENTRO DE LOS RANGOS CONTRATADOS.
Cuando ‘El Propietario’ rechace una oferta de compra, no obstante que la misma satisfaga las condiciones y los términos planteados en este contrato, se obliga a pagar a ‘El Profesional Inmobiliario’ el 100% (cien por ciento) de los honorarios pactados en la forma convenida, tomando como base para su cálculo el precio de venta señalado.
PAGO DE COMISION EN CASO DE RESCISIÓN CON PENA CONVENCIONAL
En el caso en el que habiéndose celebrado contrato privado de Compra Venta alguna de las partes incumpliera y el contrato se rescindiera, ‘El Propietario’ estará obligado al pago de los honorarios pactados a ‘El Profesional Inmobiliario’ en el tiempo y forma contemplados, siempre que se hubiese pactado Pena Convencional por incumplimiento de cualquiera de las partes.
Nota: Todas las hojas del contrato de prestación de servicios o de mediación mercantil deben de llevar las firmas originales de el propietario, o copropietarios, o apoderado o apoderados e incluir las cláusulas anteriores.
Anexo C.
Negativa de ‘El Propietario’ para incluir su propiedad dentro del MLS Ampired habiendo firmado contrato de mediación mercantil en exclusiva.
En los casos en que un Agente Vendedor celebre contrato de mediación mercantil en exclusiva con algún propietario respecto de un inmueble y dicho propietario no desee que su propiedad sea publicada en el sistema MLS Ampired, deberá elaborar una carta dirigida al Agente Vendedor en los siguientes términos y dicho Agente deberá mantenerla dentro del expediente que le abra a la propiedad contratada.
Ciudad y Fecha
Estimado ‘Nombre del Agente Vendedor’:
En relación al contrato de mediación mercantil que hemos celebrado para la promoción en ‘Venta o Renta’ del inmueble de mi propiedad ubicado en ‘Dirección del Inmueble’ con clave catastral ‘Clave catastral’ y cuya vigencia va desde el ‘Fecha de Inicio’ hasta el ‘Fecha de Fin de Vigencia’, me permito manifestarle que es mi deseo que dicha propiedad NO SEA INCLUIDA dentro del sistema MLS Ampired que maneja la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios, A.C., renunciando a los beneficios que dicha inclusión me representa.
Entiendo que incluir mi propiedad dentro de su sistema no tiene costo para mí y que al solicitar que no se incluya estoy perdiendo la oportunidad de que todos sus colegas s que utilizan como usted dicho sistema puedan tener acceso a la información de venta de mi propiedad a fin de conseguir a un prospecto comprador.
Agradeciendo de antemano sus atenciones, quedo de usted.
*Manuel Valles* escribió este artículo en FB, el cual comparto por este medio pues se me hace acertado y claro :
AMPI MEM 